감정평가란 부동산의 신용등급 판정!!

 감정평가란 무엇인가? 부동산의 신용등급 판정!! 

 

 

Ⅰ. ​서론: 왜 감정평가가 중요한가? 

 

• ​우리가 일상에서 접하는 '시세'와 전문가가 매기는 '감정평가액'의 차이는 뭐지? 

 

부동산 가격폭등의 폭풍우 속에서 우리는 살고 있다. 하루 하루 쏟아 지는 기사들을 보면 정신이 없다. “부동산 양도세 중과 유예 종료”, “강남 3구 매물 폭탄” “전세품귀” 등 신문의 1면을 부동산 기사가 장식하곤 한다.  

 

부동산은 우리의 일상과 매우 밀접하다. 이렇게 접하는 부동산의 가격에는 우리가 흔히 이야기하는 ‘시세’와 특별한 목적을 갖고 ‘감정평가’를 했을 때 접하게 되는 ‘감정평가액’이 있다. 토지는 좀 복잡하지만, 아파트, 연립, 다세대 주택 등의 공동주택은 네이버 부동산 검색만 해도 시세를 대충은 알 수 있다.  

 

그러나 특별한 목적하에 평가가 이루어지는 감정평가액은 평가 목적이 은행 담보용인지, 공익사업에 따른 보상용인지, 아니면 법원의 경매나 한국자산관리공사의 공매용인지에 따라 각각 가격이 다르다. 그리고, 이러한 감정평가액은 그 금액을 네이버 부동산 시세처럼 즉각 즉각 알기가 어렵다. 

 

• ​부동산 거래, 담보 대출, 상속/증여 등 실생활에서 감정평가가 필요한 순간 

 

우리가 살면서 집을 매매할 때 부동산에 내놓거나, 최근에 유행하듯이 당근마켓에 내놓기도 하는데 이때의 가격은 소유자가 정해서 내놓게 된다. 그러나, 감정평가에 있어서는 소유자가 가격을 정하는 것이 아니라, 평가 목적을 밝히고 그에 따라 감정평가 의뢰라는 절차를 거치면, 실제 의뢰에 따라 감정평가 작업을 수행하는 감정평가사가 현장방문, 가격조사, 자료정리와 검토, 법인 또는 감정평가사협회 등의 사전 심사등을 거쳐서 최종적으로 산출된 감정평가액을 전달받게 된다.  

 

우리가 살면서 부동산 거래에 수반하여 담보 대출, 상속 또는 증여, 보상금 수령 등 실생활에서 감정평가를 접하게 되는 순간은 집의 매매 등과 비슷하거나 더 많을 수가 있다. 매매는 매도인과 매수인 간에 현찰이 오고 가는 중요한 순간이지만, 감정평가도 숫자로 전달받지만 그 역시 그 숫자는 하얀 종이위에 검정 숫자가 아니라 실제 현찰인 점에서 매매와 크게 다를바 없다. 

 

 

​Ⅱ. 감정평가의 정의와 목적 

 

• ​개념 정리: 토지나 건물 등의 경제적 가치를 판정하여 가액으로 표시하는 작업 

 

우리나라에는 감정평가에 대해 규율하고 있는 법이 있다. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」이 그 법이다. 이 법 “제2조 제2호는 “감정평가”란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 것을 말한다“ 라고 감정평가의 개념을 규정하고 있다. 또한, 이법 ”제2조 제1호는 ”토지등“이란 토지 및 그 정착물, 동산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산과 이들에 관한 소유권 외의 권리를 말한다.”고 규정하여 토지등이 무얼 말하는지 깔끔하게 설명해주고 있다. 

 

• ​핵심 역할: 적정한 가격 형성을 유도하고 사회적 자원을 효율적으로 배분하는 공적  

기능 

 

감정평가로 산출된 가격은 거래는 물론이고, 금융, 부동산개발, 공장 및 창고 등 각종 건축물의 건축입지의 선정등에 지대한 영향을 미친다. 그래서, 적정한 가격의 형성을 유도하고, 사회적 자원이 효율적으로 배분될 수 있도록 하는 경제의 흐름의 기저에 감정평가 가격이 깔려 있다해도 과언이 아니다. 그래서, 이러한 역할을 직접적으로 수행하는 감정평가사의 자격을 국가가 부여하고, 자격을 가진 감정평가사의 감정평가행위의 공정성과 적정성, 직업윤리의 확보와 유지에 국가가 직접적으로 개입하고 있다. 시장의 질서유지, 경제발전의 토대 중의 하나가 감정평가이라고 할 수 있겠다. 

 

 

Ⅲ. 감정평가가 필요한 대표적인 상황
 

 

• ​담보평가: 은행에서 대출을 받을 때 담보물의 가치 산정 

우리는 아파트나 주택을 매매하거나 농지, 임야 등 토지를 매매할 경우, 100% 보유한 현금으로 거래한다면, 감정평가가 필요없으나, 고가의 부동산인 아파트, 주택, 토지를 매매할 때 거의 필연적으로 금융권의 도움을 받게 되는 것이 일반적이다. 이 과정에서 감정평가가 수행된다. 은행은 담보대출 신청을 받은 토지, 건물, 공동주택의 매매시 해당 담보물건의 가치를 감정평가 받아서, 그 가액의 몇 %를 대출해 줄것인가를 결정한다. 대출 신청자는 은행이 결정한 대출비율 %만큼의 대출금을 받고 나머지 잔금은 본인 보유 현금으로 채우는 것이 통상의 예이다. 

 

• ​보상평가: 신도시 개발 등 공익사업 시 토지 소유자에게 지급할 보상금 산정 

지금은 제3기 신도시의 건축이 활발히 진행되고 있다. 그 건축을 위한 토지는 종전의 소유자로부터 국가가 공익사업 시행을 이유로 협의하여 매수하거나, 협의를 거부하는 경우 국가의 수용권을 발동하여 재결절차를 거쳐 강제매입한 토지들이다. 이러한 과정에서 협의매수시 또는 수용재결시 소유자에게 지급할 보상금을 결정하기 위해서도 감정평가를 하게된다. 

 

• ​경매/공매평가: 법원 경매 절차의 최저 매각 가격 결정 

사인간의 채권채무의 미이행으로 인한 법원의 결정에 따라 진행되는 법원경매에 있어서는 세칭 법사가라고 일컫는 법원경매 최저 매각 가격 결정을 위해서, 법원이 사전에 지정해 놓은 등록된 감정평가사들이 순서대로 감정평가 의뢰를 받아, 법원경매 감정평가액을 산출하여 경매 법원에 제출하게 된다. 그 가격이 최초의 최저 매각 가격이 된다.이러한 가격들은 신문공고 절차를 거치게 되는데, 우리가 신문 하단 광고면에서 종종 보게되는 법원경매부동산의 공고 및 최저매각가격이 그것이다.  

 

• ​상속/증여세 평가: 세금 산출을 위한 객관적 가치 입증 

부모님이 작고하시면, 우리는 상속을 받게 되고, 부모님이 생전에 미리 재산을 물려주시면 증여의 형태로 부동산을 취득하게 된다. 상속을 받게 되면 상속세를, 증여를 받게 되면 증여세를 납부해야 한다. 그러면, 그 세금을 얼마나 내야 되는지 기준이 되는 가격이 필요하게 되고, 그 가격 결정의 한가지 방법이 감정평가액이 된다. 

 

 

Ⅳ. 가치를 결정하는 3가지 기본 원리 (3방식) 

 

가치를 결정하는 기본 원리, 기본방식은 원가방식, 비교방식, 수익방식의 대표적인 3가지 방식으로 나누어 진다. 

  

1) ​원가방식: 원가방식은 비용성의 원리에 기초한 것으로 재산적가치가 있는 대상을  

  "만드는 데 얼마 들었나?" 하는 측면에서 접근하는 것으로 가격을 산출하는 원가법과 임료를 산출하는 적산법이 있다. 원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법이며, 적산법이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료,사용료를 산정하는 방법이다.  

 

2) ​비교방식: 비교방삭은 시장성의 원리에 기초한 것으로서 대상을 시장에서 거래했을    때 "얼마에 팔렸나? 얼마에 거래가 되었나?" 하는 측면에서 접근하는 방식으로 가격    을 산출하는 거래사례비교법과 임료를 산출하는 임대사례비교법이 있다. 거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현화에 맞게 사정보정,시점수정,가치형성요인 비교등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말하며, 임대사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정,시점수정,가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 방법이다. 

가격을 비준가격, 임대사례비교법에 의한 임료를 비준임료라 한다. 

 

​3) 수익방식: 수익방식은 수익성의 원리에 기초한 것으로서 대상에서 산출되는 수익 즉, "앞으로 돈을 얼마나 벌어다 줄까?"하는 측면에서 접근하는 방식으로 가격을 산출하는 수익환원법, 임료를 산출하는 수익분석법이 있다. 수익환원법에 의한 가격을 수익가격, 수익분석법에 의한 임료를 수익임료라 한다. 

 

 

Ⅴ. 감정평가사가 가치를 매길 때 중요하게 보는 요소 

 

「감정평가에 관한 규칙」 제2조는 “가치형성요인”을 “대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다”고 정의합니다. 즉, 개별요인은 독립된 용어로 길게 풀어쓴 것은 아니지만, 가치형성요인의 한 축으로 법규상 분명히 위치가 잡혀 있습니다.  

또 같은 제2조에서 거래사례비교법은 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교를 거쳐 가액을 산정하는 방법이라고 규정하고 있어, 지역요인과 개별요인 비교가 비교평가의 핵심 절차임을 알 수 있습니다.  

 

토지평가에서는 「감정평가에 관한 규칙」 제14조 제2항 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때 비교표준지 선정 → 시점수정 → 지역요인 비교 → 개별요인 비교 → 그 밖의 요인 보정의 순서를 따르도록 되어 있습니다. 또 제13조 제3항은 감정평가서에 거래사례비교법을 적용한 경우 가치형성요인을 비교한 내용을 포함하도록 하고 있습니다. 즉, 지역요인 과 개별요인 비교는 선택사항이 아니라 평가 논리의 필수 기재사항입니다.  

 

일반적요인은 경기, 금리, 정책처럼 시장 전체에 작용하는 것을 말합니다. 지역요인은 같은 지역이 공통으로 가지는 입지·상권·환경, 인근 지역의 개발 호재, 교통망 확충 같은 것을 말하며, 개별요인은 같은 지역 안에서도 해당 물건만의 차이 때문에 생기는 가격 격차를 말합니다.  

 

통상적으로 토지의 경우 비교평가시 비교표준지를 용도지역이 같은 동일지역내 표준지를 선정하므로 결국은 개별요인 비교가 가격격차에 결정적 영향을 미치게 됩니다. 그래서, 개별요인 비교는 결국 대상물건과 비교대상이 왜 서로 더 비싸거나 싼지를 물건 자체 기준으로 조정하는 작업이 됩니다. 토지의 용도지역·용도지구·용도구역, 도시계획시설 결정, 각종 공법상 제한 같은 사항은 실무상 보통 개별요인 중 행정적 조건(행정적 요인)으로 다뤄집니다. 실제 판례도 공원용지 편입으로 인한 공법상 제한을 “개별요인 중 행정적 조건”으로 보아 비교한 사례를 보여줍니다.  

 

또 관련 규정은 개별요인을 토지 가격에 직접 영향을 미치는 개별적 요인으로 설명하고 있습니다. 그래서 실무적으로 가장 깔끔한 표현은 이렇게 됩니다. 

“용도지역·용도지구 등 공법상 제한은 원칙적으로 개별요인 중 행정적 요인으로 검토하되, 비교표준지 선정 단계에서 이미 동일·유사하게 반영된 부분은 중복 반영하지 않고, 남는 법적·행정적 격차만 개별요인 비교에서 조정한다.”  

 

 

Ⅵ. ​결론: 감정평가는 '부동산의 신용등급'입니다 

 

객관적인 가치평가는 투명한 부동산 시장의 기초가 됩니다. 우리가 은행에서 대출을 받을때 그 사람의 신용등급에 따라, 적용되는 이자율이 다르고, 대출받을 수 있는 총금액도 영향을 받는게 일반적입니다.  

 

 감정평가는 '부동산의 신용등급'을 결정하는 매우 중요한 행위라고 할수 있겠습니다. 은행 대출을 포함해서, 인생을 살면서 감정평가사를 만나게 되는 상황은 앞서 설명한 것처럼, 은행 대출, 공익사업에 따른 보상, 법원 경매 등 좋은 만남인 경우도 있고, 별로 좋지 않은 상황에서의 만남일 수도 있다.  

 그러나, 대부분의 경우에 있어서, 신용등급이 높은 것이 유리하듯이, 부동산의 가격도 높은 평가를 받을때 상대적으로 행복한 결과, 좋은 결과를 낳게 됩니다. 앞으로 부동산 관련하여 이 블로그를 통해 우리의 삶에 도움이 되는 전문 지식을 가능한한 아주 이해하기 쉽게 전달하고자 합니다. 많은 관심 바랍니다.