들어가며
부모가 자녀에게 아파트를 증여할 때 이런 질문을 많이 합니다.
“대출이나 전세보증금도 같이 넘기면 증여세가 줄어드나요?”
결론부터 말하면 증여세 과세가액은 줄어들 수 있습니다.
하지만 그 대신 채무에 해당하는 부분은 증여자가 양도한 것으로 보아 양도소득세가 발생할 수 있습니다.
즉, 부담부증여는 단순히 “증여세를 줄이는 방법”이 아닙니다.
쉽게 말하면 증여세와 양도소득세가 동시에 검토되는 증여 방식입니다.
부담부증여란 무엇일까?
부담부증여란 쉽게 말해 재산을 공짜로 주되, 그 재산에 딸린 빚이나 보증금도 함께 넘기는 증여입니다.
예를 들어 부모가 자녀에게 아파트를 증여한다고 가정해 보겠습니다.
그런데 그 아파트에 전세보증금 4억 원이 들어 있거나, 담보대출 3억 원이 남아 있다면 어떨까요?
이때 자녀가 그 전세보증금 반환채무나 대출채무를 실제로 인수하면, 세법에서는 전체를 무상증여로만 보지 않습니다.
국세청은 증여재산에 담보된 증여자의 채무, 증여재산 관련 임대보증금 등을 수증자가 인수한 경우 그 채무액을 증여재산가액에서 차감해 증여세 과세가액을 계산한다고 안내하고 있습니다. 다만 그 채무는 소득세법상 유상양도에 해당하므로 증여자에게 양도소득세 납세의무가 생길 수 있습니다.
쉽게 정리하면 이렇습니다.
채무를 제외한 순수 증여 부분은 증여세 대상, 채무를 인수한 부분은 양도소득세 대상입니다.
채무를 넘기면 증여세가 줄어드는 것은 맞을까?
맞습니다.
다만 “무조건 절세”라고 보면 위험합니다.
상속세 및 증여세법은 증여세 과세가액을 계산할 때 증여재산가액에서 그 증여재산에 담보된 채무 등으로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 본다고 규정하고 있습니다.
예를 들어 보겠습니다.
아파트 시가가 10억 원이고, 전세보증금 4억 원이 있다고 가정하겠습니다.
부모가 이 아파트를 자녀에게 증여하면서 자녀가 전세보증금 반환채무 4억 원을 실제로 인수했다면, 증여세 계산의 출발점은 단순히 10억 원이 아닙니다.
10억 원에서 채무 4억 원을 뺀 6억 원이 순수 증여 부분이 됩니다.
즉, 자녀 입장에서는 10억 원짜리 아파트를 받은 것이지만, 그중 4억 원은 나중에 세입자에게 돌려줘야 할 의무를 함께 떠안은 것입니다.
그래서 세법은 그 4억 원을 “공짜로 받은 부분”으로 보지 않고, 순수하게 이익을 얻은 6억 원 부분에 증여세를 과세하는 구조입니다.
그런데 왜 양도소득세가 나올까?
여기서 부담부증여의 핵심이 나옵니다.
자녀가 채무를 인수했다는 것은 세법상 부모 입장에서 보면 그 채무액만큼 대가를 받고 재산을 넘긴 것과 비슷하게 봅니다.
쉽게 말하면, 부모가 자녀에게 10억 원짜리 아파트를 넘기면서 자녀가 4억 원의 채무를 떠안았다면, 세법은 그 4억 원 부분을 “공짜 증여”가 아니라 유상 이전으로 보는 것입니다.
소득세법 시행령도 부담부증여 시 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우 증여가액 중 그 채무액에 해당하는 부분을 부담부증여의 채무액으로 본다고 규정하고 있습니다.
따라서 부담부증여에서는 세금이 이렇게 나뉩니다.
| 구분 | 세법상 성격 | 납세자 | 세금 |
|---|---|---|---|
| 채무를 제외한 순수 증여 부분 | 무상증여 | 수증자 | 증여세 |
| 수증자가 인수한 채무 부분 | 유상양도 | 증여자 | 양도소득세 |
여기서 많은 분들이 헷갈립니다.
“채무를 넘겼으니 증여세가 줄었다”는 말은 맞을 수 있습니다.
하지만 그 채무 부분은 사라지는 것이 아니라 양도소득세 문제로 이동합니다.
그래서 부담부증여는 증여세만 보고 판단하면 안 됩니다.
반드시 증여세와 양도소득세를 함께 계산해야 합니다.
부모 자식 간 부담부증여는 더 조심해야 합니다
부모 자식 간 부담부증여는 특히 주의가 필요합니다.
왜냐하면 가족 간 거래에서는 실제로 채무를 넘긴 것인지, 단순히 증여세를 줄이기 위해 형식만 만든 것인지 과세관청이 엄격하게 볼 수 있기 때문입니다.
상속세 및 증여세법은 배우자 간 또는 직계존비속 간 부담부증여의 경우 수증자가 증여자의 채무를 인수하더라도 원칙적으로 그 채무가 인수되지 않은 것으로 추정한다고 규정하고 있습니다. 다만 국가·지방자치단체에 대한 채무 등 객관적으로 인정되는 채무는 예외로 봅니다.
쉽게 말하면 이렇습니다.
부모와 자녀 사이에서는 “자녀가 빚도 같이 떠안았다”고 말만 해서는 부족합니다.
실제로 채무를 인수했는지, 금융기관 대출 승계가 되었는지, 임대차보증금 반환의무가 자녀에게 넘어갔는지 등을 객관적으로 보여줄 수 있어야 합니다.
국세청 자료에서도 채무액은 증여재산에 담보된 증여자의 채무 또는 증여재산 관련 임대보증금으로서 수증자가 인수한 채무를 말한다고 설명하고 있습니다.
따라서 부담부증여를 검토할 때는 다음 자료를 미리 확인하는 것이 좋습니다.
- 부동산 등기부등본
- 금융기관 대출 잔액증명서
- 임대차계약서
- 전세보증금 승계 관련 특약
- 채무 인수 관련 금융기관 확인자료
- 증여계약서의 부담부증여 문구
특히 전세보증금이 있는 주택을 증여할 때는 임차인의 보증금 반환채무가 실제로 누구에게 이전되는지 명확히 정리해야 합니다.
부담부증여가 항상 유리한 것은 아니다
부담부증여는 상황에 따라 유리할 수도 있고, 불리할 수도 있습니다.
예를 들어 증여재산의 취득가액이 낮고 현재 시가가 많이 올랐다면, 채무 부분에 대한 양도차익이 커질 수 있습니다.
이 경우 증여세는 줄어들더라도 양도소득세 부담이 예상보다 커질 수 있습니다.
반대로 채무가 명확하고, 증여자의 양도차익이 크지 않으며, 수증자의 증여세 부담을 줄일 필요가 있다면 부담부증여가 실무적으로 검토될 수 있습니다.
중요한 것은 하나입니다.
부담부증여는 증여세 절세만 따로 보는 것이 아니라, 증여세·양도소득세·취득세까지 함께 봐야 합니다.
특히 주택의 경우에는 조정대상지역 여부, 1세대 1주택 비과세 가능성, 다주택 여부, 보유기간, 취득가액, 필요경비 등에 따라 양도소득세 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
따라서 실제 부담부증여를 하기 전에는 반드시 세무 계산을 먼저 해보는 것이 안전합니다.
부담부증여 자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 부담부증여를 하면 증여세가 무조건 줄어드나요?
부담부증여를 하면 채무를 제외한 순수 증여 부분에 대해서만 증여세가 과세되므로 증여세 자체는 줄어들 수 있습니다.
하지만 줄어든 증여세만 보면 안 됩니다.
수증자가 인수한 채무 부분은 세법상 유상양도로 보아 증여자에게 양도소득세가 과세될 수 있습니다.
즉, 부담부증여는 증여세를 줄이는 효과가 있을 수 있지만, 전체 세금이 반드시 줄어든다고 단정할 수는 없습니다.
Q2. 전세보증금이 있는 아파트를 자녀에게 증여하면 부담부증여가 되나요?
전세보증금이 있는 아파트를 자녀에게 증여하면서 자녀가 임차인에 대한 전세보증금 반환채무를 실제로 인수하면 부담부증여로 볼 수 있습니다.
예를 들어 10억 원짜리 아파트에 전세보증금 4억 원이 있고, 자녀가 그 보증금 반환의무를 넘겨받는다면 4억 원은 채무 인수 부분으로 볼 수 있습니다.
다만 부모 자식 간 거래에서는 형식만으로 인정되기 어렵습니다.
임대차계약서, 증여계약서, 임차인 동의 여부, 보증금 승계 사실 등을 객관적으로 확인할 수 있어야 합니다.
Q3. 부담부증여에서 양도소득세는 누가 내나요?
부담부증여에서 양도소득세는 증여자가 냅니다.
채무를 인수한 부분은 세법상 유상양도로 보기 때문입니다.
재산을 넘긴 사람, 즉 부모가 증여자라면 부모에게 양도소득세 문제가 생길 수 있습니다.
반대로 증여세는 재산을 받은 사람, 즉 자녀가 납부하는 세금입니다.
정리하면 이렇습니다.
| 구분 | 납세자 | 세금 |
|---|---|---|
| 순수 증여 부분 | 수증자 | 증여세 |
| 채무 인수 부분 | 증여자 | 양도소득세 |
Q4. 부모 자식 간 대출채무도 부담부증여로 인정되나요?
인정될 수 있습니다.
하지만 실제 채무 인수가 객관적으로 확인되어야 합니다.
예를 들어 아파트 담보대출을 자녀가 승계하고, 금융기관에서 채무자 변경이나 채무 인수 절차가 이루어졌다면 부담부증여로 볼 여지가 있습니다.
반대로 서류상으로만 “자녀가 대출을 갚기로 했다”고 적고 실제 대출 명의나 상환 책임이 부모에게 남아 있다면 인정받기 어렵습니다.
부모 자식 간 부담부증여는 과세관청이 특히 엄격하게 볼 수 있으므로, 금융기관 자료와 실제 상환 내역을 함께 준비하는 것이 좋습니다.
Q5. 부담부증여를 하면 취득세도 달라지나요?
달라질 수 있습니다.
부담부증여는 세법상 무상취득 부분과 유상취득 부분이 함께 있는 구조입니다.
따라서 취득세도 단순 증여와 다르게 계산될 수 있습니다.
특히 주택의 경우 조정대상지역 여부, 주택 수, 공시가격, 취득 원인에 따라 취득세 부담이 달라질 수 있습니다.
그래서 부담부증여를 검토할 때는 증여세와 양도소득세만 볼 것이 아니라 취득세까지 함께 확인해야 합니다.
Q6. 부담부증여는 언제 유리한가요?
부담부증여가 유리할 수 있는 경우는 보통 다음과 같습니다.
첫째, 증여재산에 실제 채무가 명확하게 존재하는 경우입니다.
예를 들어 전세보증금이나 금융기관 담보대출처럼 객관적으로 확인되는 채무가 있는 경우입니다.
둘째, 증여자의 양도소득세 부담이 크지 않은 경우입니다.
채무 부분에 양도소득세가 생기더라도 그 부담이 크지 않다면 전체 세금 측면에서 검토할 수 있습니다.
셋째, 수증자의 증여세 부담을 줄일 필요가 있는 경우입니다.
다만 부담부증여가 무조건 유리한 것은 아닙니다.
양도차익이 큰 부동산이라면 오히려 양도소득세 부담이 커질 수 있습니다.
Q7. 부담부증여를 하기 전에 꼭 계산해야 할 세금은 무엇인가요?
부담부증여 전에는 최소한 다음 세금을 함께 계산해야 합니다.
- 수증자의 증여세
- 증여자의 양도소득세
- 수증자의 취득세
- 향후 보유세
- 나중에 매도할 때의 양도소득세
특히 주택은 1세대 1주택 비과세 여부, 다주택 여부, 보유기간, 거주기간, 취득가액에 따라 세금 차이가 크게 날 수 있습니다.
따라서 부담부증여는 계약서부터 작성하기보다, 먼저 세금 시뮬레이션을 해보는 것이 안전합니다.
Q8. 부담부증여 계약서에는 어떤 내용을 넣어야 하나요?
부담부증여 계약서에는 단순히 “증여한다”는 내용만 넣으면 부족할 수 있습니다.
최소한 다음 내용은 명확히 적는 것이 좋습니다.
- 증여하는 부동산의 표시
- 수증자가 인수하는 채무의 종류
- 채무 금액
- 채무 인수 시점
- 전세보증금 또는 대출 승계 내용
- 임차인 또는 금융기관과의 관계
- 세금 부담 주체
특히 전세보증금이 있는 경우에는 임대차계약서와 실제 보증금 반환의무 승계 관계를 함께 확인해야 합니다.
계약서 문구만으로 모든 세금 문제가 해결되는 것은 아니지만, 부담부증여의 실질을 설명하는 중요한 자료가 될 수 있습니다.
Q9. 채무를 자녀가 나중에 갚겠다고 하면 부담부증여가 되나요?
단순히 “나중에 갚겠다”는 약속만으로는 부족합니다.
부담부증여로 인정되려면 수증자가 실제로 채무를 인수해야 합니다.
금융기관 대출이라면 채무자 변경, 채무 인수, 실제 상환 내역 등이 중요합니다.
전세보증금이라면 임차인에 대한 반환의무가 누구에게 있는지, 임대인 지위가 어떻게 이전되었는지 확인해야 합니다.
즉, 부담부증여에서는 말보다 자료가 중요합니다.
실제로 누가 채무를 부담하는지가 핵심입니다.
Q10. 부담부증여와 일반 증여 중 무엇이 더 좋나요?
정답은 상황마다 다릅니다.
일반 증여는 구조가 단순합니다.
증여재산가액을 기준으로 수증자에게 증여세가 과세됩니다.
부담부증여는 채무를 차감할 수 있어 증여세는 줄어들 수 있습니다.
하지만 채무 부분에 대해 증여자에게 양도소득세가 생길 수 있고, 취득세 계산도 복잡해질 수 있습니다.
따라서 단순히 “부담부증여가 더 유리하다”고 말할 수 없습니다.
부동산 가격, 채무 금액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 가족관계, 수증자의 자금 상황을 함께 보고 판단해야 합니다.
Q&A 핵심 요약 3줄
부담부증여는 증여세를 줄일 수 있지만, 채무 부분은 양도소득세 대상이 될 수 있습니다.
부모 자식 간 부담부증여는 실제 채무 인수 자료가 매우 중요합니다.
진행 전에는 증여세, 양도소득세, 취득세를 반드시 함께 계산해야 합니다.
실무상 꼭 확인해야 할 포인트
부담부증여에서 가장 중요한 것은 채무의 실재성입니다.
말로만 “자녀가 빚을 가져갔다”고 하는 것은 부족합니다.
채무가 실제로 존재해야 하고, 수증자가 그 채무를 실제로 인수해야 하며, 객관적인 자료로 확인되어야 합니다.
특히 부모 자식 간 거래에서는 더 조심해야 합니다.
세법은 가족 간 채무 인수를 쉽게 인정하지 않고, 객관적으로 입증되는 채무인지 따져봅니다.
또 하나 중요한 점은 세금의 주체입니다.
증여세는 재산을 받는 사람이 냅니다.
양도소득세는 재산을 넘기는 사람이 냅니다.
부담부증여에서는 자녀가 증여세를 내고, 부모가 양도소득세를 낼 수 있습니다.
이 구조를 모르고 진행하면 “증여세는 줄었는데 부모에게 양도세 고지서가 나오는” 상황이 생길 수 있습니다.
마무리
부담부증여는 채무를 함께 넘기는 증여입니다.
그래서 일반 증여보다 세금 구조가 조금 더 복잡합니다.
채무를 인수한 부분은 증여세 과세가액에서 빠질 수 있습니다.
하지만 그 부분은 증여자에게 양도소득세가 과세될 수 있습니다.
따라서 부담부증여를 단순히 “증여세 줄이는 방법”으로만 보면 안 됩니다.
증여세가 줄어드는 대신 양도소득세가 생길 수 있기 때문입니다.
부모 자식 간 아파트 증여, 전세보증금 있는 주택 증여, 대출 있는 부동산 증여를 검토하고 있다면 반드시 전체 세금 구조를 먼저 확인해야 합니다.
궁금하신 사항은 멋쟁이 평가사에게 메일 보내 주시면 친절하게 도와드리겠습니다.
핵심 요약 3줄
부담부증여는 재산과 함께 채무를 넘기는 증여입니다.
채무를 제외한 순수 증여 부분은 수증자에게 증여세가 과세됩니다.
수증자가 인수한 채무 부분은 유상양도로 보아 증여자에게 양도소득세가 과세될 수 있습니다.
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